En bref — Une cuisine datée fait baisser l’attrait d’un bien, mais elle se chiffre et se finance dès le départ.
Une cuisine à refaire n’est pas un détail : elle pèse sur le budget total, et la banque le voit dans le plan de financement. Visiter un bien en se disant que « les travaux se feront plus tard » est le moyen le plus rapide de dépasser son enveloppe. Il vaut mieux transformer l’impression « tout est à refaire » en liste : déposer l’ancien mobilier, reprendre l’électricité et la plomberie, changer le sol, poser les meubles et l’électroménager.
Deux questions simplifient la décision : la cuisine est-elle utilisable en l’état pendant les premiers mois, et la refonte touche-t-elle aux réseaux (eau, évacuation, électricité) ou seulement aux meubles ? Dans le second cas, le chantier est plus léger et plus facile à étaler.
Le ministère de l’Économie rappelle que l’établissement détermine la capacité d’endettement à partir des ressources de l’emprunteur, avec un taux d’effort qui ne doit en principe pas dépasser 35 %. Ce calcul inclut les charges d’emprunt (assurance comprise) et les autres charges fixes, comme un loyer si l’on reste locataire après l’achat.
La décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) publiée au Journal officiel fixe deux critères cumulatifs : un taux d’effort de 35 % maximum et une maturité du crédit de 25 ans maximum. Les banques conservent une marge de flexibilité, dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle, et restent libres d’accorder ou non le prêt.
Dans un cas précis, la durée peut dépasser 25 ans. Selon le ministère de l’Économie, la durée maximale est portée à 27 ans lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit, pour un bien neuf ou pour un bien ancien dont les travaux d’ampleur représentent 10 % du coût total de l’opération. Le seuil était de 25 % dans la recommandation du HCSF de 2021, abaissé à 10 % par la décision du 18 décembre 2023, selon le courtier CAFPI.
Ce seuil vise les rénovations d’ensemble. Pour une cuisine seule, ne comptez pas dessus sans l’avoir fait confirmer : le calcul se fait sur le coût total de l’opération, et la banque juge l’ensemble du dossier.
Dans les deux cas, la mensualité totale compte, pas la seule mensualité du prêt principal. Dans sa décision publiée au Journal officiel, le HCSF précise que le taux d’effort comprend « l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature ».
Avant même la première visite, mieux vaut simuler son prêt immobilier avec le montant d’apport, la durée, le taux et l’assurance. Le site simulation-immobilier.fr regroupe des calculateurs gratuits et des guides, dont un dossier sur le financement et un autre sur l’assurance emprunteur, et affirme s’appuyer sur des sources officielles ; chaque outil indique ses hypothèses et ses limites. Une simulation reste indicative : seule la banque délivre une offre.
Testez plusieurs scénarios : sans travaux, avec une cuisine à 5 000 €, avec une cuisine à 15 000 €. Ces montants servent uniquement d’exemples de tests, pas de prix de marché : demandez des devis pour obtenir les vôtres. L’écart de mensualité entre les scénarios montre si le projet tient dans la limite de 35 %.
Un chantier de cuisine révèle parfois une arrivée d’eau fatiguée, une installation électrique à reprendre ou un mur à rénover. Gardez une réserve après le financement, plutôt que de caler le budget au centime. Le temps de fabrication des meubles et la disponibilité des artisans pèsent aussi : on peut très bien vivre quelques semaines avec une cuisine provisoire. Pour la partie pratique, notre article sur la cuisine pensée pour partager aide à définir ce que l’on veut vraiment refaire.